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Die Horrorvorstellung im Winter

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Draußen hat es Minusgrade und die Heizkörper in der Mietwohnung bleiben kalt. Bei einer defekten Heizung müssen Mieter zuerst aktiv werden und ihren Vermieter informieren – und können dann eventuell ihr Recht auf Mietminderung durchsetzen. So gehen sie dabei vor.

Ist die Heizung defekt, muss der Mieter den Vermieter umgehend informieren. Wenn es in der Wohnung zu frostig wird, ist unter Umständen sogar eine Mietminderung gerechtfertigt. Foto: Wanja Jacob/fotolia.com

Eine funktionierende Heizung gehört zum Standard einer jeden Wohnung. Fällt die Heizung aus, wird sie nicht richtig warm oder überhitzt ständig, ist die „Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtig“, wie es im Fachjargon heißt. Bevor der Mieter ein Recht auf Mietminderung hat, muss er jedoch einige Vorgaben erfüllen.

Heizung defekt? So sollten Mieter vorgehen

Bei Heizungsausfall muss der Mieter diesen Mangel dem Vermieter so schnell wie möglich mitteilen. Denn dieser ist für die Reparatur zuständig und muss auch die Kosten tragen. „Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein.

Achtung: Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter die Heizung kaputt gemacht hat, kann er verlangen, dass dieser auch die Kosten für die Reparatur übernimmt. Je nach Kosten der Reparatur und Deckungssumme springt unter Umständen dann die Haftpflichtversicherung des Mieters für den Schaden ein, sofern mitversichert.

Komplizierter wird es, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist, weil er zum Beispiel im Urlaub ist, oder den Hilferuf seines Mieters ignoriert. „Es ist sinnvoll, dann eine angemessene Frist für die Reparatur zu setzen“, sagt Hannemann. Gesetzlich ist nicht festgelegt, wie lang diese sein darf. Eine Frist von drei oder vier Tagen wird aber gemeinhin als angemessen betrachtet. Verstreicht diese Frist und der Heizungsausfall ist nicht behoben, könne der Mieter selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. In diesem Fall sollte der Mieter aber den Heizungsausfall beweisen können, falls es zu einem Rechtsstreit kommt. „Im Streitfall ist eine detaillierte Auflistung hilfreich, wann es wie lange zu kalt war. Es empfiehlt sich außerdem, einen Zeugen hinzuzuziehen, der das bestätigen kann“, so Hannemann. Ein weiterer Beweis könne ein Protokoll des Installateurs sein, der bestätigt, dass die Heizung kaputt war. Auch solle dieser nach Möglichkeit kaputte Teile der Heizung zu Beweiszwecken aufbewahren, falls vorhanden. Gerechtfertigt seien aber nur Notmaßnahmen, nicht etwa der Austausch der gesamten Heizungsanlage.

Mietminderung bei kaputter Heizung: Ab wann sie möglich ist

Eine Zimmertemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius gilt als Normalfall. Im Flur darf sie auf 15 Grad Celsius sinken, nachts überall auf 18 Grad Celsius. Bei einem Heizungsausfall wird die Wohnung im Winter jedoch schnell kälter. „Wenn diese Temperaturen länger als drei Tage nicht erreicht werden, liegt ein Mietmangel vor“, betont Hannemann.

Ist die Heizung kaputt, hat der Mieter daher fast immer ein Recht auf Mietminderung – und zwar prinzipiell ab dem ersten Tag, an dem der Vermieter von dem Mangel weiß. Wie hoch eine Mietminderung wegen einer kaputten Heizung ausfallen darf, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Gesetzlich verankerte Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln – wie dem Heizungsausfall – gekürzt werden kann, existieren nicht. „Je nachdem, welche Temperatur in der Wohnung herrscht, bewegt sich die Minderung in der Regel bei zwischen fünf und 40 Prozent“, erklärt Hannemann. Wird es also beispielsweise in der Wohnung 18 Grad warm, darf die Miete nur um einen relativ geringen Betrag gemindert werden, sinken die Temperaturen dagegen auf 15 Grad, würden Gerichte vermutlich eine höhere Minderung als zulässig erachten. Sich auf Mietminderungstabellen aus dem Internet zu verlassen, ist nicht empfehlenswert. Sie spiegeln lediglich die Urteile einzelner Gerichte wieder, haben jedoch keine allgemeine Gültigkeit.

Egal wie hoch die Mietminderung ausfällt, sie kann anteilig von der gesamten Monatsmiete inklusive Betriebskosten abgezogen werden, weiß der Rechtsexperte – allerdings nur für jene Tage, an denen die Heizung nicht funktioniert hat.

Ein Rechenbeispiel

Die Warmmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung beträgt 600 Euro monatlich. An zehn Tagen des Monats November wird es nur 15 Grad warm. Der Mieter mindert die Miete daraufhin um 40 Prozent. Es gilt nun, zunächst die Miete für einen Tag auszurechnen. Hierzu wird die Warmmiete durch die Monatstage geteilt:

600 Euro

/ 30 Tage

= 20 Euro pro Tag

Im Anschluss wird dieser Betrag mit der Anzahl der Tage multipliziert, an denen es in der Wohnung zu kalt war:

20 Euro

x 10 Tage

= 200 Euro

40 Prozent dieses Betrags können nun von der gesamten Warmmiete abgezogen werden:

600 Euro

– 80 Euro

= 520 Euro

Die zu zahlende Miete beträgt für den Monat November also noch 520 Euro.

In krassen Fällen von Heizungsausfall kann die Miete übrigens auch anteilig nach Tagen um 100 Prozent gekürzt werden. „Das allerdings nur dann, wenn die Wohnung durch eisige Temperaturen praktisch unbewohnbar wird“, weiß Hannemann. Dies wäre etwa bei einer Temperatur um zehn Grad oder darunter der Fall.

Eine Mietminderung kommt auch bei einer zu heißen Heizung in Betracht. „In diesem Fall würden die Gerichte den Mangel an der Wohnung aber wohl nicht als so drastisch einstufen“, sagt Hannemann. Der Mieter könne schließlich vorübergehend auch die Wohnung kühlen, indem er die Fenster öffne.

Gerade wenn ein Heizkörper zu heiß wird, kann die Konsequenz aber auch eine überhöhte Heizkostenabrechnung sein. „In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten des so mangelbedingt entstandenen Mehrbetrags tragen“, betont der Rechtsexperte Hierzu müsse geschätzt werden, wie hoch die Heizkosten wären, wenn der Heizkörper nicht kaputt wäre. „Das geht durch einen Vergleich der Heizkostenabrechnung: entweder mit einer Abrechnung aus dem gleichen Zeitraum bei einer vergleichbaren Wohnung oder mit einer Abrechnung aus einem vergleichbaren Zeitraum mit der gleichen Wohnung.“

Info

Die Heizperiode läuft üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April – gesetzlich verankert oder für den Vermieter verpflichtend ist diese Zeitspanne aber nicht. „Auch wenn es im Sommer außergewöhnlich kalt wird, muss die Wohnung beheizbar sein“, so Hannemann. Der Vermieter darf die Heizung zwar ausschalten – wird es aber ungewöhnlich kalt, muss er sie auch in diesen Monaten wieder in Betrieb nehmen.

Vor Mietminderung: Ist die Heizung defekt, Gespräch mit dem Vermieter suchen

Wenn es in der Wohnung nicht mehr richtig warm wird, sollten Mieter immer erst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. „Ich persönlich rate, den Mangel erst einmal dem Vermieter zu melden und die Miete ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen“, sagt Hannemann. Bleibt die Wohnung über einen längeren Zeitraum kalt, empfehle es sich im Interesse eines guten Verhältnisses, die Mietminderung mit dem Vermieter abzusprechen. Ein Muss ist das allerdings nicht.

Vorsicht: Wer die Miete zu stark oder ohne Grund mindert, geht ein Risiko ein! Im Extremfall kann der Vermieter den Mietvertrag sogar kündigen, wenn der Mieter einen unverhältnismäßig hohen Betrag von seiner Miete abzieht oder aus sonstigen Gründen die Mietzahlung zu Unrecht kürzt.

Quelle: meineimmobilie.de